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2016.02.13
オープンルーム開催＠秀和祖師谷大蔵レジデンス
2016.02.10
マイナス金利政策と住宅用不動産の関係性
こんにちは。
久しぶりの和泉です。
掲題の通り、日銀が1月29日にマイナス金利政策を決定しました。
政策は、インフレ側に振りたいわけですから、当然、ゆくゆくは金利の
上昇を見越しているわけです。
これが、「これから住宅を買おうとしている皆さんに、どう反映するか？」
が大きな「？？？」ですよね。
まず、大局観としては、「金利が上がる方向」に向かう、と考えて良いと
思います。
これは、「金利を上げたい」という政策なわけですから、そう見越しておく。
という至極シンプルな話です。
ですが一方、日銀の黒田総裁は2月3日の講演で、「必要な場合、さらに金利の
引き下げを行う」
と発言しています。
これは何を示しているかというと、リーサルウェポン的に投入したマイナス
金利政策だが、日銀が掲げている、２％の物価上昇目標にはまだまだ到達する
見込みが薄い。
と考えている表れかと思います。
さて、そこでこれから住宅を買おうとしている方にとって、実際に身に降り
かかってくるであろう事象をお伝えします。
可能性①
・「不動産を持っておくと、キャッシュよりも価値が高くなる」
マイナス金利政策→景気回復→物価向上となると、物の価値が上がるわけです。
物の価値が上がると、その時点での不動産価格も相対的に上がりますので、
その時点で購入する場合と、その前に購入する場合では、購入価額に差が出ます。
可能性②
・「固定金利にしておくと、金利上昇リスクに悩まされなくなる」
マイナス金利政策→景気回復→物価向上→金利向上となりますので、金利を
上昇させるための政策です。
仮に4000万円程度を35年間返済の住宅ローンで借入した場合、金利が1％変わると
19,100円程度、年間にして約23万円程度違う訳ですから、軽い話ではありません。
より簡単にお伝えするために、私自身の場合を例にとってお伝えします。
私は8年前に中古マンションを購入しており、購入と同時にリノベーションを行い
ました。
住宅ローンの割合は、変動6割、固定4割です。
8年前なので、固定の金利は3％に迫る勢いで、非常に高いです。
さて、これを私はどうしようとしているか？というと...
「一旦4割部分も全額、変動」にします。
さっきの話と比べて、矛盾を感じますか？
思い出してください。
前述の黒田総裁の話を。
もっと金利を下げる可能性を示唆しています。
そして、マイナス金利と物価上昇がまだ反比例関係になく、実態は物価上昇が実現
されていません。
ですから、一旦は更なる金利引き下げ（先月から更に引き下げになっています）の
恩恵をいただき、黒田総裁が「もう下げない」と発言をした時に、様子を見ながら
固定に切り替えます。
10年固定で1.5％程度ですので、当面は1％を切った金利。様子を見て1.5％
程度の金利。という辺りに落ち着かせようと考えています。
これは、初めて住宅を購入する場合も考えなければなりません。
私たちは、中古購入×リノベーションのスキームをご提供しておりますが、
単にカッコいい物件を探します！創ります！だけではありません。
自分にとって最適な資金計画を、様々な視点から考えております。
失敗しない家探しは、
にご相談くださいませ。
和泉
2016.02.04
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