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2013.05.10

南麻布の古民家

$おんぼろ不動産マーケット STAFF BLOG

こんばんは。
和泉です。


今日は、南麻布にある古民家を訪れました。

現在売却中の古い戸建てなのですが、

基礎は意外にもしっかりしていました。

3.11では、擁壁こそ一部損傷したものの、
建物自体に大きな被害は無かった様です。


今日、室内を見学された方と話していたのは…

資産価値としては既に減価償却されて、価値はないという事。
でも、
良い部分は生かしながら、手直しして豊かに暮らすという
生活価値は、計り知れないという事。

庭とレベルをあわせて有機的につなげてあげる事で、
とても素敵な縁側が誕生するという事。

画像のシーンは、大人達の酒盛りに最適であるという事。

坂の途中に位置する為に、景色が立体的であるという事。


この物件は、相対的に見ると、良いところと悪いところが混在します。

いや、この物件に限らず、全ての不動産では同様の事が言えるでしょう。


一言で価値と言っても、経済的価値、税務上の資産価値、
生活価値など、様々な価値があります。

偏った視点のみで判断しない様にしたいですね。



空間ディレクター
和泉

2013.04.12

アベノミクスで不動産業界はどう変わるのか?

こんにちは。
ディレクター和泉です。


不動産業界に限定されるものではありませんが、社会は
アベノミクスへの期待感で盛り上がっておりますね。

私自身も、先日の突然の雨で購入した傘の色は「黄色」。
まさに、景気が良くなってくると使われる色であります。

不動産所有者の中には、今後の上り幅を見込んで売控えをし、
購入を考えている方は価格上昇の前に購買意欲が上がっていると、
まことしやかな噂が流れております。


さて真相は?

中古マンションの市況では、まだ上昇機運を感じられません。
港区、渋谷区、目黒区の一部に限り足が非常に速いことは
確認できておりますが、これは従前からの継続傾向です。


新築マンションの成約率は右肩上がりの傾向ですが、
遡及戸数自体が減少傾向にある中では、一喜一憂できないのが
現状ではないでしょうか。


まだまだ実態は伴っていないのですが、今後の上昇期待の流れと
消費税増税の2点から、都心部の一部では今後の上昇が見込まれる
でしょう。
その一部の上昇から、更にはメディア効果によって、ある程度
までは波及するでしょうが、こと実需においての効果は限定的
かもしれません。


ですが、中古不動産はやはり「エリア」がとても大切なファクターの
一つを占めます。
将来的な建て替えを頭の片隅に入れて考えたとしても、エリアの
ウエイトは高いです。
そういうエリアにおいては、買い衝動のピークが今夏から来春に
かけて来るかもしれませんし、もっというと、需要増の時期を避けて、
その前のまさに今、購買意欲が加速度的に高まるかもしれません。


ですがこれら全ては、市場動向を常に見ている私たちですら、
憶測の域を超えません。


買い時・売り時とは、こういった外的要因ばかりが先行してしまうと、
とても大切な、「自分の状態」が置き去りにされてしまいます。


自分の状態がレディーではないのに、外的要因に煽られてGOを
してしまうのではなく、自分の「経済的」「精神的」「物理的」な
状態を鑑みて、自分なりの買い時を見つけていく事が、不動産の
購入・売却において大切かと強く思います。


自分のタイミングを見つけるためには、専門家によるパーソナルな
診断をお勧めしますよ。

2013.04.06

ポーターズペイントの掲載事例

おはようございます。

私たちがオーストラリアから輸入して、
日本総代理店を務めているポーターズペイント。

このペイントは、全てハンドメイドで創っており、
一色一色に想いを込めて、名前を付けております。

そんなポーターズペイントが塗られた空間が、
雑誌に紹介されておりますので、
ご紹介させていただきますね。


・商店建築2013年4月号 (出版:㈱商店建築社)
http://www.shotenkenchiku.com/
 「業種特集1バー&クラブ」P140 池袋のバー「バートレトレ」
 天井にピンクのダッチサテンと、壁の一部にリキッドシルバーを
ペイントしています。

・「インテリアのペイント・テクニック・ブック」(出版:㈱誠文堂新光社)
ペイントの様々な使用法が紹介された本が出版されました。
ペイントガイド「P156」にて紹介されています。

是非ご覧になってくださいね。

2013.04.02

リスク

こんばんは。
空間ディレクター和泉です。

最近、特に不動産選びのフェーズにいる
クライアントさんと話す時に、この言葉を
耳にする事が多いです。

その言葉とは、「リスク」。

昔は、大手企業に働いている事が、最もリスクが
無いと信じられていたが、今はSONYだってSHARPだって、
Panasonicだって安泰では無い時代に突入しています。

就職において、最大のリスクヘッジと言われていた
公務員さえも、給料、ボーナスカットと相次いでいる
状態。

実は不動産の舞台で言うリスクも、大多数が考えている
リスクとは、少し違った見方があるのです。

通常はリスクヘッジを考えがちですが、実は何かの
リスクヘッジをするという事は、相対的にみると、
何かのリスクをテイクしている事になります。

要は、リスクのトレードオフをしているだけなのです。
そしてそれは、雑誌で語られるようなマス向けのものは
既に淘汰され、よりパーソナルになり、個人のライフスタイルや
考え方、哲学などに帰属するものとなってきています。

例えば、中古マンション×リノベーションはその顕著なものと言えます。
築年数が古い物件を購入するという事は、建物のライフサイクルからの
視点で語ると、リスクが増大します。
新築を選ばれる方からすると、なぜそんなリスクを自ら取るのだろうか?
と不思議に思うかもしれないですね。

一方、経済的視点からすると、飛躍的にリスクヘッジとなる事も事実。
エリアによっては、箱×リノベーションコストの合算で、新築の6割程度に
収まる事も稀ではありません。

要は何が言いたいかというと、
何がご自身にとって大切で、どう生きていくのかをしっかり見つめなおし、
一つ一つの事象(リスクと置き換えてしまうもの)について両側面ある事を
知り、その上で選ぶ、という事です。

これは、なかなかタフな作業ですので、是非専門家の力を借りてください。

私達NENGOも、喜んでお手伝いさせていただきますので、お声かけくださいね。


by 和泉

2013.02.06

共用管の扱い

人間の血管。
マンションで言うと、これは配管に相当します。

この配管ですが、放っておくといつかは詰まってしまいます。
詰まってしまうと、人でいうところの、動脈硬化というやつに
なってしまいます。

この配管というものですが、実は専用配管と共用配管という2種類が
存在します。

専用配管とは、自分の室内にある配管で、俗に「横管」とも言います。
設備から出て90°曲がって、横に向かって走っているからですね。

一方、共用配管とは、マンション住民が共用で使うものでして、
コチラは俗に「縦管」と言います。縦方向に走っているからです。

専用配管は、その更新やメンテナンスの履歴が残っていることは
稀です。
ほとんどの場合はその履歴が残っていない為に、築年数が経過した
建物ですと、これを更新(新しいものに取り換えること)することを
前提に考える場合が多いです。
前述のとおり、詰まってしまうと動脈硬化になってしまいますので。
その時に、鉄製だった場合は、塩化ビニールなどの、劣化進行度の
遅い素材に変更したりします。
リノベーションって、そこまで考えられるので、検討のしがいがありますし、
コストバランスが自分次第というメリットもあります。

共用配管については、そのメンテナンス履歴を、管理組合で残している
場合があります。
ですが、コンクリートを貫通して下階の天井下を通っている場合など、
メンテナンスをしたくても、出来ないケースも目立ちます。

マンションによっては、この場合でも、配管の更新に奨励金を出したり、
中には(マンション雅叙苑のように)専用配管も含めて、大規模修繕時に
更新したりと、マンション毎に考え方や対応が異なってきます。

RCマンションは、同潤会アパートの例でも分かる通り堅固な建物ですから、
税法上の耐用年数(減価償却期間)以上ももつのがごく一般的です。
ですが、配管はもう少し寿命が短いものです。
そういった建築的な視点も持ちながら選ぶと、このマンションが考えている事。
そして、住んでいる人の意識も分かってきます。
意識の高いマンションは、人々に愛されているマンションですから。

意識の高いマンションは、やはり住んでいて気持ちのよいものです。

ディレクター
和泉

※画像は30年経過した配管の様子
$おんぼろ不動産マーケット STAFF BLOG

2012.12.20

素の家 マンションリノベーション見学会のご案内

和泉です。
こんにちは。

今日は、見学会(@JR中央線三鷹駅徒歩5分)のご案内を申し上げます。



近年流行のファッショナブルなリノベーションではありません。

華美な内装にしているわけでもなく、
斬新なデザイン性を追求しているわけでもありません。

第一印象はむしろ、「普通の家」

かもしれません。

ですが、人が心地よく住むには、
実は普通が何よりも大切なのかもしれません。

この物件を通じて、そんなことを考えさせられます。

素の状態に近いというか、

可変性があり、
シンプルであり、
上質で優化する素材を使用している。

そんな気取らない等身大なスペックの中で
ポーターズペイントに囲まれて暮らす。

そういったマンションリノベーションです。


ぜひご覧ください。


お問合せ オリエンタル産業(おんぼろ不動産マーケット)
      TEL  044-829-3343
      WEB  contact@onboro.net
      担当 三井



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