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2017.05.20
不動産の目利き ～国語編～
こんにちは。
和泉です。
前回から不動産の目利きについて書かせていただいておりますが、
第2回は、「国語編」です。
「豊かに暮らす」為の不動産の探し方について書いております。
長～い文章ですが、どうか最後までお付き合いくださいませ。
まずはじめに...ご自身がアパートやマンションを借りた事がある方は、
当時の事を少し思い出してみてください。
家を借りる時、不動産会社の方にはじめに聞かれるのは...
「どこの駅がいいですか？」
...や
「駅から何分まで歩けますか？」
...とか、
「築年数は何年までOKですか？」
...更には、
「何向きがいいですか？」
などではなかったですか？
こんな風景を5分と...
こんな緑道を10分...
でもこれって...ご自身は本当に本当に、それがマストと思って話をされて
おりますか？
単に、聞かれるから...北向きよりは南向きの方が一般的には良いよね？
って状態ではないですか？
そして不動産会社の方は、何やらおもむろにパソコンをカタカタしたと
思ったら...
「条件に当てはまる物件は3軒です。どれがお好みですか？」
ってなって...
「う～～ん、なかなか良いのが無いなー。」
「何か妥協しなければいけないのかなー」
ってなったことはありませんか？？
この作業って、
「The・フモウ」ですよね。
（因みに「妥協」という言葉が猛烈に嫌いです。）
実はこれ、不動産会社側のリテラシーが低い事に起因している事なのです。
（もちろん、全ての不動産会社とは言いませんよ。）
例えば向きにしても、
「窓を開けたら隣の建物がかなり近くに接近している南向き」
と、
「四季を感じられる気持ちのよい植栽が借景として眺められ、
人から見られにくい北東」
であれば、どちらを選びたくなりますか？
もう1つ例えてみると...
「駅から5分」と「駅から10分」。
数値だけ見ていくと、そりゃ5分でしょ！となりますが、
「工場地帯を通っていくシャビーな風景の5分」と、
「北沢川緑道を通っていく健やかで気持ちのよい10分」。
...単に数値のみが意味を持つ訳ではありませんよね。
という事は、向きや徒歩距離（これに関しては限界はありますが）
というのは、単なる不動産会社と住まい手の間で交わされる、
意思統一の記号でしかない。という事になります。
そして、不動産会社理論として、よりイージーに顧客要望を把握する
ために、この様なスーパー簡単な数値・記号に落とし込まれていく訳です。
これで、「豊かな暮らし」が手に入りそうですか？
少し話はそれますが、単に「探す」という作業はじきに、AIのものになるでしょうね、
間違いなく。
今でさえ、情報の非対称性は失われ、住まい手とプロの間の情報はシンメトリーです。
皆さんがYAHOO不動産で閲覧する情報と、私たちが国交省指定のサイトでチェックする
情報には、既に格差がないのです。
（強いて言えば、皆様がアクセスできるサイトには、おとり広告がある、という違いくらいです）
「家を買う」という行為の本来目的は、「豊かに暮らす」事だと思います。
豊かに暮らす。という行為は決してスーパーで売っているものではなく、
自分たちで創っていき、編集していくものですから、このような簡単な記号に
落とし込んでしまうのではなく、自分達らしさ全開で臨んでいただきたいと考えています。
私たちは一番初めのお打ち合わせで、この様な記号的な事はほぼお伺いしません。
もっと...
どんな世界観をお持ちで...
どんな暮らしがしたくて...
趣味は○○で...
休みの日は○○して過ごしたくて...
お子さんとの関係性はこうなりたくて...
というような、より人間らしい、より個人のパーソナリティーに寄り添って、
家探し・家創りをはじめさせていただいております。
結果、プチ郊外で100㎡が良い、と考えていた人が、話し合った結果、都心寄りの
場所で60㎡の物件を購入した。という様な例も珍しくありません。
資産性なども十分考慮してこの結果になったのですが、今ではとても豊かに
暮らされております。
単に数値で検索していたら、この結果は得られなかったと思います。
前述の通り、不動産物件情報には非対称性がありません。
ですが、
「豊かな暮らし」をGETする方法には、思いっきり非対称性があります。
今回の国語編を通してお伝えしたかった事は、
「豊かな暮らし」を実現するには、簡単なスキームに落とし込むのではなく、
自分らしくオートクチュールに探す。という事です。
それが可能なパートナーはなかなか多くないと思いますが、その場合は、
私達おんぼろ不動産マーケットが是非立候補いたしますので。
[ 空間ディレクター 兼 仕立屋 ]
和泉 直人 izumi naoto
建築・不動産・デザイン・マーケティングの
4足のわらじを履く、空間創り・不動産目利
きの専門家。
北海道釧路市出身。3児の父。
＊詳しくはこちら
2017.05.18
リノベーション後のくらしの見学会vol.5を行いました
こんばんは、4月から新入社員として
おんぼろ不動産マーケットの仲間に加わりました
手塚と申します。
5月13日(土)に
「リノベーション後のくらしの見学会」vol.5
～80歳になってもフィットするくらし～
を開催させて頂きました。
当日の天候が悪いにもかかわらず、7名の方々にお越しいただきました。
皆さま、お足元の悪い中ありがとうございました。
とても気さくなお施主様で、こだわったところや、苦労した点などの本音も飛び交っていました。
そんな中、数あるお部屋の中からどうしてこのお部屋を選んだのかという質問に
マンションの建物自体のカッコよさとお部屋からの景色など、
リノベーションでは手に入らない条件を購入の決め手になったというお話をされていました。
お部屋探しのポイントとして、立地があります。
間取りや内装はリノベーションで好きなように選定していけますが、立地は変えられません。
日の入り方、風の通り抜け方、バルコニーからの景色など
この場所でしか味わえない立地をポイントにお部屋探しをしてみてはいかがでしょうか。
2017.05.16
緑視率ってどんなもの？
はじめまして、4月からおんぼろ不動産マーケットの
スタッフに加わりました、河田と申します。
（自己紹介ページはこちら）
これまで主に賃貸仲介・管理や入居者の間取りや
仕上の希望を反映することができる、仕立てる賃貸の
担当をしておりました。
ずっと横で見てきたおんぼろ不動産マーケットにこうして
ジョインすることができ、とても嬉しいです。
皆様の豊かな暮らしを作るお手伝いをさせてください。
これからどうぞよろしくお願いいたします。
さてそんな初回のブログですが、
おんぼろ不動産マーケットの目利き基準でもある、
"緑視率"についてご紹介いたします。
緑視率とは、人の視野に占める緑の割合のことです。
おんぼろ不動産マーケットでは、ご紹介する物件で、
窓から2ｍ離れた場所から写真を撮影し、
写真全体に占める緑（若しくは空）の割合を5段階で表現しています。
ちなみにそれぞれの基準は以下の通りです。
5：緑の割合が全体の7割以上ある
4：緑の割合が全体の5割以上ある
3：緑の割合が全体の3割以上ある
2：緑の割合が全体の1割以上ある
1：緑が見えない
国土交通省の発表によると、緑視率が25％以上になると
人は「緑が多い」と感じ始め、緑視率が高まるにつれ、
「潤い感」「安らぎ感」「さわやかさ」などの心理的効果が向上する
傾向が見られるそうです。
国土交通省「～真夏日の不快感を緩和する都市の緑の景観・心理効果について
～都市の緑量と心理的効果の相関関係の社会的実験調査について」（平成17年8月）
緑が見える空間にいると人はＨＡＰＰＹになれるということですね。
物件選びをする際、何を基準に選ぶのかは人それぞれあると思うのですが、
内装をリノベーションで変更できると考えたとき、
変えられないものの中で何が重要かということを皆さん考えると思います。
おんぼろ不動産マーケットでは掲載物件の選定の際、
ただ、価格や立地だけでなく、ここで暮らす人が心地いい豊かな暮らしが
できるかということを考え、フィルタリングしています。
その基準のひとつが今回ご紹介した"緑視率"でした。
これからひとつずつ、おんぼろ不動産流の物件選びの
ポイントをお伝えしていきます。
物件紹介記事をご覧になる際、参考になさってください。
河田
2017.05.14
不動産の目利き ～算数編～
こんにちは。
和泉です。
少しご無沙汰してしまいました。
すみません。
最近は多くのお問い合わせを頂くようになりまして、どういった事が
我々専門家に求められているのか、少しずつ変わって来ている様に
思いますので、その辺を加味して、何とか皆さんのお役に立てそうな
ことを、少しずつ綴って行ければと考えております。
まずは、最近多いご質問に対しての見解から。
算数編なので、堅いお話から入りますが、必ずお役に立ちますので、
ご容赦ください。
ここ1年間の問い合わせで1番多い内容の1つが、
「今、オリンピックの影響で不動産価格が高いとニュースでやっているので、
購入するのを控えるべきでしょうか？」
という種類の質問です。
DATA1を見てください。
DATA１
これはおんぼろ不動産マーケットのユーザーの方々に支持されている東京南西部
（目黒、品川、大田、世田谷、中野、 杉並、練馬）における、平成24年度以降の
土地価格の推移です。
東京オリンピックが決まったのが2013年（平成25年）9月8日ですから、
表中では平成25年代三四半期に該当します。
確かに平成25年第三四半期頃から平成28年の第一四半期までは、緩やかに
上昇のカーブを描いていますよね。
オリンピックの決定とタイミングが合致しますね。
一方、DATA２を見てください。
DATA２
これは、過去2年間（平成27年～平成29年）における中古マンションの
取引事例の、価格推移です。
土地ほどの大きな動きは無いとは言え、カーブの仕方はニアな状況ですよね。
土地の価格推移とマンションの価格推移が連動している事がここから見えてきます。
ではやはり、オリンピックに価格が引きずられて入るのでしょうか。
オリンピック後まで待つ！というのは正解なのか...？？
一方、成熟した都市部で行う今回のオリンピックでは、大規模なインフラ整備を
伴う新興国のそれとは異なり、不動産市場における経済効果は限定的であるという
見方もあります。
2012年のロンドンオリンピックでは、不動産市場への影響はほぼ見られなかったと
報告されています（以下、野村総研資料URLより）。
加えて、オリンピック後にも、羽田の国際化やリニア新幹線の開通など、オリンピック
ほどではないとは言え、日本の首都圏が注目される要素が幾つもあります。
更には、国策として物価2％目標も継続して掲げており、それが達せられれば、即ち金利の
上昇する可能性が大きくなります。
仮に不動産価格が下落傾向に突入したとしても、金利が上がれば...プラスマイナスの幅次第ですが...
あまり待つ事に意味がないですよね。
という事で、私見としては、オリンピックによって上昇下落が全決定する訳ではない。
と考えています。
これらは、自分でコントロールする事が難しいですよね。
こういった不確定要素の強い外的要因に身を任せるのではなく、「自分は購入する必要があるのか否か」
「どういった不動産を購入し、どうやって豊かに暮らすのか？」などの内的要因に考え向けていく事を
お勧めします。
でも、こういったことを考えられるのは、購入前のタイミングのみなので、私たちのお客様へは
隠すことなく、専門家としての考えをお伝えして参りますね。
ではでは。
[ 空間ディレクター 兼 仕立屋 ]
和泉 直人 izumi naoto
建築・不動産・デザイン・マーケティングの
4足のわらじを履く、空間創り・不動産目利
きの専門家。
北海道釧路市出身。3児の父。
＊詳しくはこちら
2017.04.02
「らしさ」を感じるかなまら祭り in 川崎
らしさ」を感じるかなまら祭り in 川崎
こんばんは。
和泉です。
私達はどんなプロジェクトでも常に、「らしさ」を創造する事に脳みそと労力を掛けます。
らしさを認識する。
らしさをキチンと解釈する。
らしさを体感する
らしさを取り込む。
らしさにオマージュする。
らしさを知ってもらう。
必要に応じて、らしさを創造する。
どの街にも、その街の歴史や文化、風土を基にした【らしさ】があります。
近年流行の金太郎飴的な街の開発の先にあるものは、瞬間風速の強い商業的成功であって、
しかしながらそれは没個性であり、継承してきた文脈の破壊であると同時に、
街に対しての帰属意識の濃度を薄めるものでしかありません。
歴史は、何かしらのロジックだったり、先人の知恵や、ストーリーに基づいているもの。
文化は、その土地の風土や気質から蓄積されたもの。
その場所にしかないもの。
その場所でしか得られないもの。
それらを大切に継承することは、決してコンサバではない筈です。
こんなおかたい書き出しにも関わらず、今日の話は「Iron Penis Festival」です。
この取材でもお話ししましたが、川崎の「らしさ」は、
少し猥雑な部分もあります。
http://kawasaki.keizai.biz/headline.php?id=150
らしさを認識する。
らしさをキチンと解釈する。
らしさを体感する
らしさを取り込む。
らしさにオマージュする。
らしさを知ってもらう。
必要に応じて、らしさを創造する。
どの街にも、その街の歴史や文化、風土を基にした【らしさ】があります。
近年流行の金太郎飴的な街の開発の先にあるものは、瞬間風速の強い商業的成功であって、
しかしながらそれは没個性であり、継承してきた文脈の破壊であると同時に、
街に対しての帰属意識の濃度を薄めるものでしかありません。
歴史は、何かしらのロジックだったり、先人の知恵や、ストーリーに基づいているもの。
文化は、その土地の風土や気質から蓄積されたもの。
その場所にしかないもの。
その場所でしか得られないもの。
それらを大切に継承することは、決してコンサバではない筈です。
こんなおかたい書き出しにも関わらず、今日の話は「Iron Penis Festival」です。
この取材でもお話ししましたが、川崎の「らしさ」は、
少し猥雑な部分もあります。
http://kawasaki.keizai.biz/headline.php?id=150
2017.03.25
親子2代の家創り
和泉です。
本日、大切なお客様がいらっしゃいました。
なんと...8年程前に家を創らせていただいた方の、
「息子さん」です。
自分らしい暮らし方をしたいが、その方法が少し行き詰っている。
という事でした。
今までは理想からスタートして減点方式で家を探してきたが、
それでは「妥協」という言葉が前面に出てきてしまい、プロセスが
どうも面白くない。との事。
これって多分、多くの方に当てはまるのではないでしょうか。
「条件」とか「妥協」とか、「銀行からマックス幾ら借りられるか？」
とか...そういった尺度ではなく、もっと「豊かに暮らすためにはどういう家？」
という観点に考えをシフトする事によって、プロセス自体にも劇的に
ブレイクスルーが起こるんです。
親子2代に渡って、「豊かに暮らす事」のお手伝いをさせていただける事。
こんな意嬉しい事はありません。
さ、頑張るぞ！
※写真は、頂いたお土産です。
[ 空間ディレクター "仕立屋" ]
和泉 直人 izumi naoto
建築・不動産・デザイン・マーケティングの
4足のわらじを履く、空間創り・不動産目利
きの専門家。
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